Vad är skillnaden mellan totalentreprenad och delad entreprenad?

I en totalentreprenad har du avtal med en huvudentreprenör som ansvarar för både planering och utförande. Du har alltså en huvudkontakt och en part som samordnar underentreprenörer som snickare, VVS, elektriker, målare och markentreprenörer.

I en delad entreprenad skriver du istället avtal med flera olika entreprenörer direkt. Varje företag ansvarar för sin del, men det finns ingen huvudentreprenör som håller ihop allt åt dig – du blir själv samordnare och behöver se till att rätt yrkesgrupp är på plats vid rätt tidpunkt.

Förenklat kan man säga att:

Totalentreprenad ger ett huvudavtal och tydligare helhetsansvar, men mindre detaljkontroll över varje underentreprenör. Delad entreprenad ger mer frihet och direktkontakt med varje firma, men ställer större krav på dig som beställare när det gäller samordning och uppföljning.

Vad är totalentreprenad?

Vid totalentreprenad skriver du avtal med en huvudentreprenör som tar ansvar för hela entreprenaden inom de ramar ni kommit överens om. Det innebär vanligtvis att entreprenören:

• Tar fram eller samordnar projektering och tekniska lösningar.
• Planerar och samordnar alla yrkesgrupper.
• Håller ihop tidplan och ekonomi enligt avtalet.
• Är din primära kontakt om något blir fel eller behöver ändras.

För dig som beställare innebär det att du i första hand förhåller dig till ett företag. Om det uppstår krockar mellan till exempel el och VVS, eller om tidplanen spricker på grund av bristande samordning, är det huvudentreprenören du vänder dig till.

Vad är delad entreprenad?

Vid delad entreprenad tecknar du istället separata avtal med olika entreprenörer – exempelvis byggfirma, VVS‑firma, elektriker, plåtslagare och markentreprenör. Var och en ansvarar för sin del av arbetet enligt sitt avtal.

I praktiken innebär det att du själv tar en större projektledarroll. Du behöver bland annat:

• Hålla ordning på när respektive entreprenör ska in i projektet.
• Se till att ritningar, underlag och beslut når rätt personer i tid.
• Följa upp att arbetena hänger ihop och inte krockar med varandra.

Delad entreprenad kan ge mer flexibilitet, men kräver att du har tid, intresse och tillräcklig överblick för att samordna flera aktörer.

Ansvar och risk – vem bär vad?

En viktig skillnad mellan entreprenadformerna är hur ansvar och risk fördelas. Vid totalentreprenad är utgångspunkten att huvudentreprenören har ett samlat ansvar för att leverera enligt avtal. Om det uppstår fel i gränsen mellan olika yrkesgrupper är det i första hand deras sak att reda ut hur felet ska åtgärdas.

Vid delad entreprenad är ansvarsfördelningen mer uppdelad. Varje entreprenör står för sin del, men när problem uppstår i skarven mellan två aktörer kan det bli svårare att avgöra vem som ska stå för åtgärden. Som beställare behöver du då ofta vara mer aktiv, dokumentera noggrant och ibland hantera meningsskiljaktigheter mellan entreprenörer.

Prisbild och kalkyler – vad blir billigast?

Det går inte att säga generellt att totalentreprenad alltid är dyrare eller att delad entreprenad alltid blir billigare. Mycket beror på hur väl projektet är planerat och hur skicklig du är som beställare.

Vid delad entreprenad kan du i teorin pressa priset genom att upphandla varje del separat, välja mindre firmor och jämföra fler alternativ. Samtidigt ligger risken för bristande samordning mer på dig: om någon blir försenad, om fel uppstår eller om arbeten måste göras om kan extrakostnader snabbt äta upp den tänkta besparingen.

Vid totalentreprenad får du ofta en samlad kalkyl eller ett fast pris för helheten. Timpriset kan se högre ut jämfört med att anlita enskilda firmor direkt, men i priset ingår även projektledning, samordning och ett tydligare helhetsansvar. För många privatpersoner är det lättare att jämföra två totalentreprenörer med varandra än att väga ihop flera separata delentreprenader.

Tidsplan, samordning och praktiskt genomförande

I ett byggprojekt är tidsplanen avgörande – både för din vardag och för kostnaden. Vid totalentreprenad är det huvudentreprenören som sätter och håller ihop tidplanen, bokar in underentreprenörer i rätt ordning och anpassar verksamheten om något oväntat händer. Du får normalt återkoppling via en och samma kontaktperson.

Vid delad entreprenad behöver du själv ha koll på i vilken ordning momenten ska genomföras: när grund eller stomme ska vara klar, när VVS och el kan dras, när ytskikt kan påbörjas och när slutbesiktning är rimlig. Här krävs att du lägger mer tid på kalender, kommunikation och uppföljning – annars är risken stor att projektet drar ut på tiden eller att hantverkare står och väntar på varandra.

För- och nackdelar med totalentreprenad

Fördelar:

• En huvudentreprenör och ett huvudavtal gör ansvarsfördelningen tydligare.
• Mindre behov av egen samordning och projektledning i vardagen.
• Ofta enklare att få en samlad tidplan och en överskådlig helhetskalkyl.

Bättre förutsättningar för att någon tar ett övergripande tekniskt ansvar.

Nackdelar:

• Mindre direktkontroll över valet av enskilda underentreprenörer.
• Svårare att finjustera priset på varje enskilt delmoment.
• Kan upplevas dyrare vid första anblicken jämfört med att anlita firmor separat.

För- och nackdelar med delad entreprenad

Fördelar:

• Större frihet att välja och byta enskilda entreprenörer.
• Möjlighet att förhandla pris separat för olika delar av projektet.
• Kan passa bra om du redan har etablerade kontakter inom vissa yrkesgrupper.

Nackdelar:

• Du blir själv samordnare och behöver mer tid, engagemang och kunskap.
• Större risk för glapp i ansvar och tidsplan när flera aktörer är inblandade.
• Högre krav på tydliga avtal, bra dokumentation och aktiv uppföljning.

När passar totalentreprenad bäst?

Totalentreprenad passar ofta bra vid större eller mer komplexa projekt, till exempel:

• Nybyggnation av villa eller fritidshus.
• Större tillbyggnader där många yrkesgrupper är inblandade.
• Omfattande renoveringar av flera rum samtidigt.

Ju mer du känner att du saknar tid eller erfarenhet av byggprojekt, desto mer talar för totalentreprenad. Det gäller särskilt om du vill ha en tydlig kostnadsram och en part som håller ihop helheten, snarare än att själv sitta med detaljerad planering och samordning.

När passar delad entreprenad bäst?

Delad entreprenad kan vara ett alternativ när:

• Projektet är mer begränsat eller tydligt uppdelbart i separata delar.
• Du har byggvana, tid och intresse av att vara aktiv beställare.
• Du vill använda specifika firmor du redan känner till för vissa delar.

Det är dock viktigt att vara medveten om att du då tar en större del av projektledarrollen. Tydliga skriftliga avtal, bra beskrivningar av omfattning och ansvarsgränser samt löpande uppföljning är avgörande för att upplägget ska fungera smidigt.

Ta hjälp av BraByggare

Om du funderar på totalentreprenad eller delad entreprenad i ett konkret projekt är nästa steg ofta att se hur uppläggen påverkar just din budget, tidsplan och vardag. Genom att använda BraByggare kan du beskriva projektet en gång och låta flera kontrollerade byggföretag återkomma med förslag – vissa på totalentreprenad, andra på mer delad lösning. Då ser du i praktiken hur entreprenadformen påverkar pris, tidplan och vad som ingår.

För att få bra och jämförbara svar är det klokt att kort beskriva omfattningen (tillbyggnad, nybyggnation, renovering), ungefärlig storlek, om du önskar totalentreprenad, delad entreprenad eller är öppen för båda, samt hur mycket du själv vill vara involverad i planering och samordning. Ju tydligare du är med förväntningar kring budget, standard och tidsram, desto lättare blir det att jämföra offerter på lika villkor och se vilket upplägg som faktiskt passar bäst för ditt bygge.